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例えば、2世帯住宅等を建設する際などで、不動産(土地・建物)を共有名義で登記するケースもあると思います。 この点、土地と建物どちらも共有名義の場合、土地と建物それぞれの共有割合が異なるケースもあります。 こういった共有名義の不動産を相続する場合、相続税の計算は・・非常に「複雑」になります。
1. 土地と建物の共有割合が「同じ」場合 (1) 「父の建物共有持ち分」の敷地50㎡①土地の評価区分 父の建物共有持ち分の敷地は、「自宅」として利用していますので、「自用地評価」 となり、相続税上の評価減はありません。
(2) 「母の建物共有持ち分」の敷地50㎡ (3) まとめ 生前区分 対象 評価区分 小規模宅地等との関係 居住区分 父共有持ち分の敷地 50㎡ 自用地 特定居住用宅地等の特例 適用OK 本人居住 母共有持ち分の敷地 50㎡ ― ― ― 2. 土地と建物の共有割合が「異なる」場合 (1) 被相続人共有土地㎡数 > 被相続人共有建物㎡数 の場合【考え方】 まず、父と母は、それぞれ自分の土地の上に、自分の建物を建築しているものと考えます。 上記では、父所有建物は、すべて自分所有の土地上に建築されています。 一方、母所有建物のうち、30%は自分所有の土地上、残りの20%は父所有の土地上に建築されていると考えます。 以下、上記「イメージ図」に示した「 ①~③の土地 」ごとにまとめます。
① 父建物共有持ち分の敷地(50㎡) 父建物共有持ち分の敷地は、すべて父所有の土地となります。 「自宅」利用していますので、「自用地評価」、「特定居住用宅地等の特例」の対象となります。
② 「母建物共有持ち分の敷地(20㎡・土地の所有者父) 母所有建物下の土地のうち、20㎡は父所有の土地となりますので、当該土地も相続税の課税対象となります(母は所有権を有していない) 当該土地は、母は所有権を有しておりませんが、家族間のため、当該敷地は父から土地を無償で借りて(=使用貸借)、自分の建物を建築していると考えます。
③ 「母建物共有持ち分の敷地(30㎡・土地の所有者母) この部分は、母が自分の土地上に自分の建物を建築していると考えます。 ただし、当該部分は母所有ですので、そもそも今回の相続の対象になりません。
④ 結論・まとめ 結論、被相続人共有土地㎡数>共有建物㎡数の場合は、 父所有土地(70㎡)すべてが「特定居住用宅地等の特例」の対象 となります。
生前区分 対象 評価区分 小規模宅地等との関係 居住区分 ① 父建物共有持ち分の敷地 50㎡ 自用地 特定居住用宅地等の特例適用OK 本人居住 ② 母建物共有持ち分の敷地 父所有土地部分 20㎡ 自用地 特定居住用宅地等の特例適用OK 本人居住 ③ 母所有土地部分 30㎡ 相続対象外 (2) 被相続人共有土地㎡数 < 被相続人共有建物㎡数 の場合【考え方】 上記(1)と同様に、父と母は、それぞれ自分の土地の上に、自分の建物を建築しているものと考えます。 父所有建物の内、30%は父自身所有の土地上、残りの20%は母所有の土地上に建築されていることになります。 一方、母所有の建物は、すべて母所有の土地上に建築されていると考えます。 以下、上記「イメージ図」に示した「 ①~③の土地 」ごとにまとめます。
① 父建物共有持ち分の敷地(30㎡) 父建物共有持分の敷地は、すべて父所有の土地となります。 「自宅」利用していますので、「自用地評価」、「特定居住用宅地等の特例」の対象となります。
③ 母建物共有持ち分の敷地(50㎡・土地の所有者母) この部分は、母が自分の土地上に自分の建物を建築していると考えます。 ただし、当該部分は母所有ですので、そもそも今回の相続の対象になりません。
④ 結論・まとめ 結論、被相続人共有土地㎡数<共有建物㎡数の場合も、 被相続人共有土地(30㎡)すべてが「居住用小規模宅地等の特例」の対象 となります。
生前区分 対象 評価区分 小規模宅地等との関係 居住区分 ① 父建物共有持ち分下の敷地 父所有土地部分 30㎡ 自用地 特定居住用宅地等 本人居住 ② 母所有土地部分 20㎡ 相続対象外 ③ 母建物共有持ち分下の敷地 50㎡ 相続対象外【関連記事】
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